LTV, DTI, DSR 개념 이해해보기 (언제쯤 외울래?)

올해 진짜 역대급으로 쪼여진 DSR ...ㅠ

분명 이것저것 계산해볼 일이 생겼을 때는 금방 이해하는데 (특히나 돈이 연관되어 있으니 ㅎㅎㅎ)

그 시즌이 지나면 정말 놀랍도록~~~~~ 금방 까먹어버리는 주인공은 바로 LTV, DTI, DSR 이다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

LTV, DTI, DSR 너무 헷갈려욥 >0< ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ

 

몇일전의 나는 또 헷갈렸는지 간단명료하게 정리해둔 누군가의 기사를 읽다가 캡쳐해놨었다 ;

이참에 간단히 정리 해둔다. 나자신 기억하자 좀 외우자 ^^

 

 

 

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LTV (Loan To Value ratio, 주택가치 대비 담보대출비율)
- 은행이 집을 담보로 대출해줄 때 집 가격에 대비해 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄 수 있는지 정해놓은 비율. 
현재 무주택세대기준 서울 등 투기과열지역 및 투기지역 40%, 조정대상지역 60%, 조정대상지역외 수도권 70%이다.
(2020.2.20 정부대출규제정책 : 조정대상지역 9억이하 LTV 50%, 9억초과 LTV 30%)
Ex) KB시세 확인되는 서울권 아파트 일반평균가가 10억일 경우, 대출가능금액은 4억(10억*40%)이 된다.

　  KB시세가 없는 나홀로 아파트, 빌라등은 정식 감정평가를 통해 담보비율을 적용하여 대출한도를 산정한다.

※ 생각했던 대출금보다 실제 대출금액이 적을 경우 이유는?  
전세 끼고 주택 매매했으나, 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우에 대비하여, 

우선적으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 임차보증금은 미리 빼고 대출금을 산정했기 때문.  
Ex) 시가 3억원, LTV 70%, 전세 1억5천 세입자 있을경우? (3억x70%) - 전세(1억5천) = 6천만원 까지만 대출이 가능함.

 

 

 

DTI (Debt to Income ratio, 총부채상환비율)
- 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율.

- 대출자의 채무상환 능력을 평가한 후 일정비율을 한도로 하여 대출금액을 결정하는(제한하는) 제도.
Ex) 연소득 5천, DTI 60%라면? 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연 3천을 넘지 않도록 대출한도를 규제하는 것.

 

- <모든 주택담보대출 연간상환금액(원금,이자) + 기타금융부채 ​연간이자> / 연간소득 * 100으로 계산한다. 
Ex) 서울소재 10억 아파트 구입시 4억(LTV 40%)을 받기 위한 DTI 비율은 40%로, 이자율이 3%,기타금융부채 연간이자가 8백만원이라고 가정할 경우, 총소득이 5천만원 이상​이어야 한다. 즉, ( 4억 X 3% + 8백만원) / 5천만원 * 100 = 40% 

 

 

DSR (Debt to Service Ratio)
- 총부채원리금상환비율.  대출을 받으려는 사람의 소득대비 모든 금융부채의 원리금상환액 비율을 말한다.
<모든 주택담보대출 연간상환금액(원금,이자) + 기타금융부채 연간원금,이자> / 연간소득 * 100 으로 계산한다. 
DTI 와 다른점은 기타금융부채의 이자만이 아닌 ‘원금부분도 포함한다’는 것이다. 

 

- 즉, 기타금융부채의 경우 DTI는 연간이자만 계산하지만 DSR은 <전세대출과 예금담보대출, 보험계약대출을 제외>하고는 이자에 원금을 포함해서 산정하며 일반적으로 본 건 대출 및 기타부채 원리금상환액이 연간소득의 90%이내가 되어야 한다. 연간 원금산정기준으로 신용대출 및 비주택담보대출은 대출총액/10년, 전세보증금 담보대출은 대출총액/4년, 유가증권담보대출은 대출총액/8년, 자동차 할부대출, 리스, 카드대출,학자금대출,대부업대출등은 1년간 실제 원금 상환액을 원금으로 산정한다.